Як купити квартиру вигідно і правильно – покрокова інструкція

0
95

Як купити квартиру вигідно і правильно - покрокова інструкція

  • Купівля квартири – серйозний крок, який нерідко визначає якість життя навіть не однієї людини, а цілої родини на роки вперед.
  • Тому дуже важливо, щоб весь процес покупки був побудований правильно, ні на одному етапі не були допущені критичні помилки.
  • Купівля квартири: покрокова інструкція допоможе впевнено пройти складний шлях вибору і покупки квартири.

Критерії, що визначають вибір квартири

Покупку передує правильний вибір. Цей попередній етап комусь здається цікавим, комусь виснажливим.

Є кілька рішень, які майбутньому квартировласнику доведеться прийняти ще до початку пошуку відповідного варіанту.

По-перше, визначитися, які квартири має сенс розглядати: кількість кімнат, площа, райони розташування, поверх і т.д. Розставити пріоритети: що є критичним, а що – бажаним.

  1. Наприклад, обов’язковою умовою може бути кухня не менше 9 м2, а ось поверх бажано другий-третій, але можна розглянути і більш високі.
  2. Далі визначаємося, чи будемо ми шукати квартиру на первинному, вторинному ринку або готові розглянути і ті, і інші.
  3. Тепер скажемо про «вічних» критерії вибору квартири, які слід знати покупцеві.

Юридична чистота

Цей неофіційний термін міцно увійшов в практику роботи фахівців з нерухомості.

Відносно виставленої на продаж квартири юридична чистота полягає в наступних обов’язкових пунктах:

Як купити квартиру вигідно і правильно - покрокова інструкція

  • документи оформлені відповідно до вимог законодавства;
  • після покупки в квартирі не залишиться людей, які там зареєстровані і мають право проживати;
  • на квартиру не накладені обтяження і заборони на продаж;
  • в процесі приватизації та наступних угод не були порушені права неповнолітніх та інших незахищених категорій громадян.

екологічна складова

Навіть за дуже вигідною ціною не варто купувати квартиру в будинку під високовольтними лініями електропередач, а також поблизу промислових центрів з шкідливими викидами. Здоров’я потім не купиш на зекономлені гроші.

інфраструктура

Як купити квартиру вигідно і правильно - покрокова інструкція

Відсутність елементарних умов – магазинів, дитячих садів і шкіл – в найближчій крокової або транспортної доступності здатне сильно ускладнити існування, а очікування обіцяних благ ризикує затягнутися на роки.

Виняток, мабуть, можна зробити тільки при покупці квартири на ранній стадії в споруджуваному житловому комплексі.

Те саме можна сказати і до транспорту. Якщо поблизу від будинку немає зупинок громадського транспорту або він проїжджає пару раз на добу, сполучення із зовнішнім світом сильно ускладнюється. І наявність автомобіля вирішує проблему далеко не повністю.

Як правило, автомобіль є не у всіх членів сім’ї. І хтось буде змушений постійно займатися «розвезенням»: дітей – в школу і в дитячий сад, дружину – на роботу, тещу – в магазин і на дачу.

Покрокова інструкція для покупки квартири

  • Згода чоловіка на угоди з нерухомістю
  • Зразок договору купівлі-продажу квартири 2016
  • Зразок акту прийому-передачі квартири

Як купити квартиру вигідно і правильно - покрокова інструкція

  1. Ви готові здійснити операцію.
  2. Тепер головне – нічого не упустити.
  3. Тому рухаємося крок за кроком:
  1. Перевірка правовстановлюючих документів. Продавець повинен надати: свідоцтво про власність; документи, що підтверджують спосіб придбання (купівля-продаж, спадщина, приватизація і т п.).
  2. Перевірка документів продавців. Паспорти всіх, хто братиме участь в угоді, повинні бути дійсні (не прострочені), в них не повинно бути сторонніх позначок.
  3. Перевіряємо, наскільки квартира «чиста». Потрібна виписка з будинкової книги із зазначенням всіх, хто в квартирі зареєстрований на момент продажу, виписка з ЕГРП підтвердить відсутність обтяжень. При наявності зареєстрованих неповнолітніх продавець повинен або виписати їх до угоди, або надати дозвіл органів опіки. Якщо власник квартири має чоловіка, то від чоловіка потрібно нотаріально завірений дозвіл на продаж незалежно від місця реєстрації дружина. Всі особи, які не є членами сім’ї продавця, але зареєстровані в квартирі, що продається і не є її власниками, повинні дати письмове зобов’язання «виписатися» до здійснення угоди. Не зайвим буде запитати у продавця і план БТІ: в квартирі не повинно бути незаконних перепланувань. В іншому випадку це може виявитися на етапі укладання угоди або вже після покупки. І тоді весь тягар штрафів, судів і оформлення ляже на нового власника.
  4. Авансовий договір і аванс. Продавець і покупець можуть домовитися про будь-якій сумі авансу. Замість авансу може бути використаний завдаток. Різниця в тому, що при скасуванні угоди з ініціативи покупця завдаток залишається у продавця. Зате в разі, якщо від угоди згодом відмовляється продавець, йому доведеться повернути завдаток у подвійному розмірі.
  5. Збираємо пакет документів для угоди купівлі продажу та подальшої реєстрації квартири у власність. Тут практично всі документи надає продавець. Від покупця потрібно тільки діючий документ, що засвідчує особу (паспорт). Важливий момент справжнього кроку – узгодження умов і складання договору, всі ці умови що включає.
  6. Підписання договору. У призначений день усі беруть участь в операції збираються разом. Бажано особиста присутність всіх сторін, проте можливе підписання договору через представника за дорученням (обов’язково нотаріально завіреної). Договір може бути укладений як в простій письмовій формі, так і у нотаріуса.
  7. Грошовий розрахунок. Традиційна схема така. Після узгодження тексту договору покупець в присутності продавця та працівника банку виробляє ятати обумовленої суми в банківську комірку. Осередок закривається. Тепер відкрити її зможе тільки продавець після того як пред’явить зареєстрований державної інстанцією договір купівлі продажу і передавальний акт. За угодою продавця і покупця можливі і інші схеми, але дана є найнадійнішою: кожна купюра перевіряється в банку, гроші додатково перераховуються, ніхто не може ними скористатися в шахрайських цілях.
  8. Державна реєстрація документів. Продавець і покупець (або тільки покупець з нотаріальним дорученням від продавця) подають договір купівлі-продажу в реєстраційну палату або МФЦ. Протягом 20 днів (іноді займає більше часу) угода реєструється і покупцеві видається свідоцтво про власність.
  9. Акт прийому-передачі. Останній крок – перевірити ще раз квартиру і підписати передавальний акт, згідно з яким покупець не має претензій до продавця і отримав квартиру в цілості й схоронності.

Включіть в договір авансу умова, що при виявленні обставин, що порушують права покупця, зокрема, що заважають йому користуватися і розпоряджатися купленої квартирою, аванс повертається в повному розмірі.

Чим відрізняються ППФ і нотаріальний договір?

Як купити квартиру вигідно і правильно - покрокова інструкція

Різниця лише в тому, що за свої послуги нотаріус візьме відсоток від угоди, який може вилитися в досить «кругленьку» суму.

Зате досвідчений нотаріус передбачить в договорі всі можливі нюанси, а заодно і перевірить підготовлені документи, переконається в їх правильності і дійсності. Нотаріус остережеться включати в текст двозначні і сумнівні формулювання.

Якщо ви не довіряєте продавцеві або він наполягає на своєму варіанті договору, в якому вам не все ясно – краще скористатися послугами юриста (фахівця по операціях з нерухомістю) або нотаріуса.

Плюс договору ППФ в тому, що він практично нічого не коштує. Зразок можна легко знайти і пристосувати до свої потреб, включивши в нього додаткові умови.

Вимоги до договору

Як купити квартиру вигідно і правильно - покрокова інструкція

Деякі положення також прописані в сімейному і Податковому кодексі.

Якщо зібрати всі вимоги разом, то договір купівлі-продажу квартири повинен включати такі обов’язкові відомості:

  • найменування документа (тут все просто, він так і називається: «Договір купівлі-продажу квартири);
  • місце (вказуємо населений пункт, де відбувається угода);
  • дата (не складання, а підписання);
  • учасники угоди (паспортні дані, для неповнолітніх – дані Свідоцтва про народження);
  • опис нерухомості – предмета угоди (кількість кімнат, поверх, площа);
  • адреса квартири;
  • повна вартість (з урахуванням отриманого авансу або завдатку);
  • терміни і порядок розрахунків (описується поетапно вся процедура передачі грошей: що повинно бути зроблено до підписання договору, що, в які терміни – після);
  • якщо на момент підписання договору в квартирі залишаються зареєстровані громадяни, то вказуються термін їх зняття з реєстрації;
  • термін і порядок, в якому куплена квартира буде передана новому власнику;
  • вказується, що договір підлягає обов’язковій реєстрації в уповноваженому органі;
  • кількість примірників (зазвичай по одному на кожного підписанта плюс копія для реєстрації);
  • підписи з розшифровкою.

Документи для підготовки договору

Обов’язковими при складанні та підписанні договору є тільки два типи документів:

  • правовстановлюючі;
  • засвідчують особу (всіх учасників угоди).

Залежно від обставин можуть знадобитися додатково:

Як купити квартиру вигідно і правильно - покрокова інструкція

  • згоди подружжя, які не є власниками;
  • згода органів опіки та піклування (за наявності зареєстрованих в квартирі неповнолітніх);
  • виписка про відсутність заборгованостей по ЖКП;
  • дозвіл на продаж від заставодержателя (якщо квартира куплена в іпотеку і кредит ще не виплачений);
  • дозвіл на перепланування (якщо така була проведена).

Бувають ситуації, коли реєструючий орган запитує і інші додаткові документи. Якщо ваша угода нестандартна або виникли сумніви, краще проконсультуватися безпосередньо у реєстратора.

Куди здавати підписаний договір?

Як купити квартиру вигідно і правильно - покрокова інструкція

Оскільки договір підлягає обов’язковій реєстрації, то і вступає в силу він тільки після неї.

Факт зміни власника повинен бути занесений до державного реєстру. І новий власник отримує про це свідоцтво (Свідоцтво про право власності). Ось тепер він став справжнім власником.

Органи, що займаються реєстрацією угод з нерухомістю, можуть змінювати назви, до того ж в різних регіонах уповноважені організації мають власну специфіку роботи. На момент написання цієї статті актуальну інформацію про назву і розташування відповідних інстанцій можна знайти на сайті Росреестра.

Крім того, майже в кожному населеному пункті функціонують МФЦ (багатофункціональні центри), які також візьмуть договір купівлі-продажу квартири для державної реєстрації.

При подачі документів через МФЦ можна заощадити час на черги. Однак реєстратор залишає за собою право запросити додаткові документи вже після їх прийняття.

держмито

Як купити квартиру вигідно і правильно - покрокова інструкція

Зазвичай ці гроші платить покупець, адже саме він найбільше зацікавлений в якнайшвидшому завершенні.

Бувають випадки, коли сума вноситься навпіл покупцем і продавцем, це обумовлюється окремим пунктом договору.

Якщо ж в угоді бере участь юридична особа (наприклад, випадок покупки квартири у забудовника), то розмір держмита зростає відразу в десяток разів. На сьогоднішній день це 22000 рублів.

Квитанцію про оплату потрібно прикласти до комплекту документів для державної реєстрації.

нотаріус

  • Незважаючи на поширеність і законність договору ППФ, є випадки, коли краще заплатити нотаріусу, оскільки це знизить ризик виникнення проблем в подальшому.
  • В першу чергу, це покупка квартири у людей, що входять до «групи ризику» – самотніх літніх, алкоголіків і наркоманів.
  • Згодом ці люди можуть забути про зроблену угоду, вимагати доплати, а їх потенційні спадкоємці можуть спробувати оскаржити угоду під приводом недієздатності.
  • Дуже бажано участь нотаріуса і в тому випадку, коли передача грошей проводиться з рук в руки без використання банківської комірки.
  • Звичайно, нотаріус не перевірятиме та перераховувати купюри, зате розписку про отримання повної суми запевнить своїм підписом.

Якщо договір складений і посвідчений нотаріусом, то він у разі виникнення конфлікту підтвердить сумлінність покупця і осудність продавця на момент підписання договору.

Таким чином, покрокова інструкція по покупці квартири дозволить вам уникнути помилок як при виборі, так і на етапі укладання угоди. Ви зможете самостійно вибрати і купити найкращу квартиру, в якій будете щасливо жити довгі роки.

Дорогі читачі, інформація в статті могла застаріти, скористайтеся безкоштовною консультацією зателефонувавши за телефонами: Москва +7 (499) 288-73-46, Санкт-Петербург +7 (812) 309-71-92 або задайте питання юристу через форму зворотного зв’язку, розташовану нижче.

Оформлення покупки квартири від А до Я

Придбання квартири – досить складна процедура в плані послідовності дій, перевірки документів та оформлення договору, так як на всіх етапах важливо знати, на що слід звернути увагу. Навіть якщо процес покупки квартири покладено на ріелтора, покупцеві все одно потрібно знати і розуміти з чого почати і який порядок оформлення документів, щоб не зіткнутися з шахрайством.

Вибір квартири не залежить від законодавчих норм, тому тут важливо бути гранично уважним і покладатися лише на себе. Необхідно перевірити не тільки зовнішній стан житлоплощі, але і справність всіх систем комунікацій.

Незалежно від особистих переваг покупця, придбання квартири можливо в таких варіантах, як:

  • Як купити квартиру вигідно і правильно - покрокова інструкція На вторинному ринку у приватного власника;
  • У новобудові на стадії початкового будівництва або при його завершенні;
  • У новобудові або на вторинному ринку за допомогою іпотеки

Перш ніж перевіряти документи і готувати з продавцем договір купівлі-продажу, важливо враховувати наявність оптимальної інфраструктури поряд з житловим будинком. Краще віддати перевагу житлу, поруч з яким розташована зручна транспортна розв’язка, магазини, освітні та медичні установи.

Наші статті розповідають про типові способи вирішення юридичних питань, але кожен випадок носить унікальний характер. Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему – звертайтеся в форму онлайн-консультанта справа →

Це швидко і безкоштовно! Або телефонуйте нам за телефонами (цілодобово):

Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему – зателефонуйте нам по телефону. Це швидко і безкоштовно!

Перевірка нерухомості

Перше що слід ретельно перевірити, перш ніж підписати договір купівлі-продажу квартири, це права власності на даний об’єкт нерухомості. Власник зобов’язаний надати всі наявні у нього документи на продається житло.

Це може бути не тільки свідоцтво права власності, а й договір купівлі-продажу або обміну, дарча, заповіт, документи про спадщину, інше. Бажано перевірити їх оригінали, а не копії документів.

Якщо оригіналів з якоїсь причини немає, то надані копії повинні бути нотаріально завірені.

Як купити квартиру вигідно і правильно - покрокова інструкція

обов’язкові умови

Переймаючись питанням, як купити квартиру, слід дотримуватися встановленого законом порядок, щоб після укладення договору купівлі-продажу не було підстав оскаржити його в суді і анулювати угоду. Щоб не потрапити в неприємну ситуацію, варто почати з обов’язкових умов, при недотриманні яких покупка квартири може бути анульована. Необхідно переконатися, що:

  • Як купити квартиру вигідно і правильно - покрокова інструкція Продавець є єдиним власником і дієздатний на момент укладення угоди;
  • Дотримана встановлена ​​форма, тобто, всі угоди оформлені в письмовому вигляді, документи мають підписами, а договір зареєстрований у відділенні Росреестра;
  • За заподіяння шкоди добровільно, а всі причетні особи дали свою письмову, нотаріально завірена згода на купівлю-продаж;
  • Законодавчі вимоги дотримані, і нічиї права ущемлені були;
  • Покупка не має протизаконного характеру;
  • Документы составлены и оформлены должным образом и прилагаются к договору в оригинале;
  • Договор описывает предмет сделки, условия покупки, стоимость, прочее.

Если хотя бы одно из условий будет не соблюдено, сделку в судебном порядке признают недействительной.

Бумажный вопрос

Отвечая на вопрос, как оформить покупку квартиры без последующих неприятностей, необходимо отметить, что начать стоит с проверки документов, которые находятся у собственника квартиры. К таким бумагам относится:

Наименование документов
Особливості

Свидетельство права собственности А также прочие правоустанавливающие документы, о которых упоминалось выше
Справка из домовой книги О снятии жильцов с регистрации
Выписка из Бюро технической инвентаризации Поэтажный план и данные о площади
Выписка из единой государственной регистрационной базы Об отсутствии обременений на квартиру
Письменное, нотариально заверенное согласие второго супруга или иных совладельцев на продажу квартиры Если квартира считается совместно нажитой
Письменное согласие из органов опеки на совершение сделки Если на данной жилплощади прописан малолетний ребёнок или он является совладельцем, собственником
Справка из неврологического и наркологического диспансера Чтобы убедиться, что продавец дееспособен
Квитанция об уплате государственной пошлины Ее оплачивает продавец

На что обратить внимание в документах

Первое, на что следует обратить внимание при проверке документов подробнее, это паспорт продавца.

Вы можете взять паспортные данные, чтобы обратиться в Федеральную миграционную службу и ним убедиться, настоящий ли это документ.

Нужно проверить срок действия паспорта, своевременно ли он был поменян, совпадают ли серия, номер и надписи на печатях с подразделениями, которые их ставили, а также все ли водяные знаки есть на страницах.

Как купить квартиру выгодно и правильно – пошаговая инструкция

Если вместо собственника выступает доверенное лицо, у него должна быть нотариально заверенная доверенность. Ее следует проверить особенно тщательно. В ней должна упоминаться передача полномочий на продажу жилья, подписания договора, акта передачи, получение денежных средств и регистрацию сделки в отделении Росреестра.

Оформление сделки

Оформление сделки купли-продажи квартиры предусматривает личное присутствие сторон при подписании и регистрации договора.

В случае невозможности личного присутствия продавца или покупателя вместо него должно быть доверенное лицо. Каждый участник должен при себе иметь паспорт.

Желательно также пригласить для заключения договора купли-продажи нотариуса, который проверит все документы и станет гарантией правомерности заключения сделки.

Как купить квартиру выгодно и правильно – пошаговая инструкция

Перш ніж покупець отримає своє свідоцтво, продавець зобов’язаний зняти з реєстрації всіх прописаних у квартирі мешканців і звільнити житлоплощу. Коли на руках у покупця з’явиться документ, який підтверджує право власності, продавець не буде мати ніякого відношення до цього об’єкта нерухомості, як і прав на нього.

Фінансовий розрахунок

Розрахунок за покупку квартири передбачає передачу грошових коштів як до моменту підписання та укладання договору купівлі-продажу, так і після, про що повинно згадуватися в тексті документа. Звичайно датою передачі грошових коштів призначається день укладання угоди, але це необов’язково. Покупець з продавцем може обумовити будь-яку дату, яка буде їм зручна.

Як купити квартиру вигідно і правильно - покрокова інструкція Процедура передачі грошей може відбуватися таким чином:

  • Готівковими коштами;
  • Безготівковим розрахунком;
  • З використанням банківської комірки.

Не рекомендується проводити оплату першим способом, оскільки вона найбільш незахищена і часто служить шахрайських схем. Передаючи гроші таким чином бажано скласти розписку.

Безготівковий розрахунок – переказ грошей на банківський рахунок продавця, в його присутності. Банківський сейф використовується найчастіше і є найбільш безпечним способом, оскільки покупець в присутності продавця кладе в неї необхідну суму. Після цього продавець може пред’явити в банку укладений договір, самостійно відкрити осередок і вилучити гроші.

Алгоритм купівлі продажу квартири, покрокова інструкція

Алгоритм купівлі продажу квартири допоможе Вам уникнути помилок при операціях з нерухомістю, оскільки він є докладним описом вашого маршруту, покаже напрямок дій і необхідні процедури.
Стаття оновлена ​​20.05.2019 року

У цій статті описаний покроковий план покупки квартири, актуальний в 2019 році.
Інтелект карта для покупців з покроковим планом угоди скачайте собі

Якщо вам спочатку необхідно продати квартиру – читайте статтю: Алгоритм продажу квартири

Як купити квартиру вигідно і правильно - покрокова інструкція УВАГА! Угоди по відчуженню нерухомості або часток у праві на неї, що належить недієздатним і неповнолітнім, підлягають обов’язковому посвідченню у нотаріуса.

Алгоритм купівлі продажу квартири

1 крок:

Визначте юридичний статус квартири:

    • без зареєстрованого права власності (первинка)
  • з зареєстрованим правом власності (вторинка)

Якщо не знаєте що таке «первинка» і «вторинка» Читати докладніше

Алгоритм купівлі продажу квартири – 2 крок:

Отримайте достовірну інформацію з Росреестра (ЕГРН) про об’єкт нерухомості його кадастровий номер, площі, кадастрової вартості, обтяження і арешти.

Входити в угоду без цієї перевірки просто не можна! Офіційну виписку можна замовити через інтернет.

Подивіться приклад: Виписка з ЕГРН
(Ім’я власника я змінила)
Ця виписка отримана через Сервіс електронних виписок з ЕГРН.
Там можна замовити:

  • виписку про об’єкт нерухомості, яка містить інформацію про відсутність / наявність арештів та обтяжень
  • так і спеціальну виписку про перехід права власності – це історія попередніх угод з об’єктом нерухомості
    Така виписка потрібна для аналізу ризиків заперечної і нікчемного правочину.

Алгоритм купівлі продажу квартири – 3 крок:

Вивчіть правовстановлюючі і право підтверджуючі документи на квартиру.

Отримайте від Продавця оригінали документів на нерухомість. Уважно вивчіть їх. Запитайте копії документів для більш детального вивчення вдома.

Шахраї, як їх розпізнати>>>

Угоди по довіреності>>>

Алгоритм купівлі продажу квартири – 4 крок:

  • Складіть і підпишіть за столом переговорів з продавцем Попередній договір купівлі-продажу.
  • Складіть і підпишіть з продавцем Угода про завдаток.
  • Як купити квартиру вигідно і правильно - покрокова інструкція

Алгоритм купівлі продажу квартири – 5 крок:

Передайте кошти -задаток або аванс на підставі попереднього договору купівлі-продажу.

Отримайте від продавця розписку про отримання від вас грошей.

Алгоритм купівлі продажу квартири – 6 крок:

Передайте продавцеві список документів, які він повинен приготувати для Росреестр.

Неповний пакет документів призведе до припинення реєстрації.

Алгоритм купівлі продажу квартири – 7 крок:

Складіть Договір купівлі-продажу, узгодьте його з Продавцем.

  • Відео консультації щодо самостійного складання договору купівлі-продажу:

Самостійне складання договору купівлі-продажу квартири за рахунок кредитних коштів Ощадбанку

Як купити квартиру вигідно і правильно - покрокова інструкція

Самостійне складання договору купівлі-продажу з розстрочкою платежу і обтяженням на користь продавця

  1. Як купити квартиру вигідно і правильно - покрокова інструкція
  2. Підпишіть договір за столом переговорів.
  3. Якщо того вимагає закон – посвідчіть угоду в нотаріуса.

Алгоритм купівлі продажу квартири – 8 крок:

Підготуйте повний пакет документів для Росреестр

Сплатіть держмито за реєстрацію права власності.

Алгоритм купівлі продажу квартири – 9 крок:

Всі учасники угоди подають в Росреестр заяви про перехід і реєстрації права, Договір купівлі-продажу і Передавальний акт та всі підготовлені документи.

Можна подати документи через МФЦ або через відділ прийому документів Росреестра

Алгоритм купівлі продажу квартири – 10 крок.

  • Отримайте від фахівця відділу прийому документів розписку з переліком прийнятих документов.Тщательно перевірте:
  • адреса об’єкта і кадастровий номер; реєстраційне дію, про який ви заявили;
  • список документів, кількість оригіналів та копій; персональні дані
  • Уточніть місце отримання зареєстрованих документів.

Алгоритм купівлі продажу квартири – 11 крок:

Отримайте правовстановлюючі документи, засвідчені реєстраційної написом

Отримайте Виписку з Єдиного державного реєстру нерухомості (ЕГРН) про державну реєстрацію права та правовстановлюючі документи зі штампом про реєстрацію переходу права. (З 15.07.2016 року Свідоцтво про право власності не видають.

Перевірте на відсутність помилок!

Інтелект-карта для оформлення покупки квартири

  1. Інтелект карта для покупця. Скачайте собі і використовуйте як покрокову інструкцію
  2. Завжди рада роз’яснити. Автор
  3. Достовірність інформації в моїх матеріалах вам підтвердять:
    • Правила ведення Єдиного державного реєстру прав

Офіційний сайт Росреестра: rosreestr.ru

Покрокова інструкція при продажу квартири – купівлі-продажу, в 2018 році, самостійної, через іпотеку

Покрокова інструкція при продажу квартири – перелік дій, який необхідно здійснити для проведення операції. Залежно від маси нюансів він може доповнюватися новими пунктами.

способи

Продаж квартири може здійснюватися кількома способами, кожен з яких має свої переваги й недоліки:

  1. Самостійне оформлення угоди – проводиться безпосередньо продавцем або членами його сім’ї.
  2. Звернення за професійною допомогою – до ріелторам, до відповідних агентства і т.д.

Самостійне оформлення угоди продавцем в 2018 році є процедурою, з якої здатні впоратися не всі громадяни.

Однак гідності такого підходу очевидні:

  • істотна економія коштів – послуги професіоналів оцінюються досить високо;
  • можливість контролювати кожен етап угоди – продавець буде самостійно займатися всіма етапами процедури;
  • запобігання шахрайства з боку ріелторських агентств.

Звернення в агентство

При зверненні за допомогою в агентство, головне – правильно його вибрати. При виборі рекомендується орієнтуватися на відгуки та рекомендації друзів, родичів, колег, на досвід компанії і стаж діяльності.

Переваги звернення за допомогою до фахівців:

  • професійний підхід – кожна дія здійснюється з урахуванням чинного законодавства, норм і вимог, встановлених державними органами;
  • економія особистого часу і сил продавця – не всі громадяни можуть дозволити собі займатися проведенням операції через роботи або іншої зайнятості;
  • скорочення термінів угоди – досвідчені фахівці знають, як зменшити час проведення процедури.

Покрокова інструкція купівлі-продажу квартири містить наступні етапи:

  1. Визначення основних параметрів продажу квартири (вартість, умови і т.д.), дача оголошень в газети, журнали, розміщення інформації на сайтах.
  2. Показ квартири потенційним покупцям – важливо вказати на переваги придбання саме вашої житлової площі.
  3. Бесіда з покупцями, в ході якої обговорюються основні питання і деталі угоди.
  4. Збір документів.
  5. Складання попередньої згоди (якщо це необхідно).
  6. Оформлення основного договору, обговорення його пунктів.
  7. Підписання угоди, реєстрація права власності.
  8. Передача грошей і ключів від нерухомості – взаємний розрахунок.

Збір документів

Кожна угода бере початок зі збору необхідної документації, причому основне навантаження щодо вирішення цього питання лягає на продавця.

Щоб провести операцію, необхідно підготувати наступні папери:

  • документи, що виступають підтвердженням особи обох сторін – паспорта;
  • правовстановлюючі папери (наприклад, угода про приватизацію, договір міни або дарча);
  • кадастрова і технічна документація;
  • свідоцтво про власність на квартиру – займатися відчуженням нерухомості має право тільки її власник;
  • дозвіл від органів опіки на вчинення правочину, якщо одним із власників є неповнолітній громадянин;
  • згода від дружини на відчуження майна, завірені нотаріально, якщо квартира є спільною власністю;
  • попередній договір за фактом вчинення передоплати (якщо було укладено);
  • документи, що підтверджують юридичну «чистоту» квартири, до них відносяться довідка з будинкової книги – вказує на кількість прописаних громадян, довідка з Росреестра – вказує на кількість власників, довідка про відсутність боргів по виплаті комунальних платежів.

Тут можна ознайомитися зі зразками дозволу органів опіки, згоди чоловіка на продаж квартири, попереднього договору.

Укладення договору

Чи не передбачається встановленого зразка договору, але встановлюються відомості, які повинні міститися в ньому на момент укладення:

  • ПІБ продавця та покупця, паспортні дані;
  • інформація про предмет угоди – опис квартири (точна адреса, поверх, площа, кількість кімнат);
  • права і обов’язки кожного учасника правовідносин, для продавця – передача квартири, для покупця – оплата житлової площі в зазначений термін і в передбаченому обсязі;
  • наслідки невиконання умов договору;
  • підписи учасників правовідносин, дата складання документа.

Тут можна завантажити приблизний зразок договору купівлі-продажу квартири.

отримання завдатку

Статистика показує, що при укладанні договорів продажу квартири в 90% випадках додатково підписується угода про передачу завдатку.

Зразок угоди про завдаток за квартиру представлений тут.

Документ забезпечує виконання сторонами своїх зобов’язань, оскільки передбачає наслідки відмови від угоди:

  • якщо продавець відмовиться продавати квартиру, то повинен повернути завдаток у подвійному розмірі;
  • якщо ж покупець вирішить відмовитися від покупки, то сума повністю залишається у продавця.

Реєстрація

В даний час здійснюється не реєстрація договору про покупку нерухомості, а реєстрація прав власності на квартиру.

Після завершення цієї процедури видається Свідоцтво власності, відповідно до якого підтверджуються права продавця на квартиру.

Тут представлений зразок заяви про реєстрацію права власності на нерухомість.

передача нерухомості

Передача нерухомості відбувається зі складанням акту прийому-передачі.

У ньому зазначаються такі відомості:

  • Назва документу;
  • ПІБ обох сторін правовідносин – покупця і продавця;
  • повна вартість об’єкта (така ж, як в основному договорі);
  • згадка про прийняття квартири в такому вигляді, в якому вона знаходиться на даний момент;
  • підписи сторін, дата складання паперу.

Якщо покупець підписує акт, то зобов’язання продавця вважаються виконаними.

Документ може бути не підписаний, якщо:

  • не було дотримано деякі умови договору;
  • продавець виявив вади, які обов’язково відображаються в письмовій формі.

В такому випадку продавцю відводиться певний час на їх виправлення і підготовку нового акту.

Тут представлений зразок акта передачі квартири при продажу.

взаєморозрахунки

Передача коштів за нерухомість може здійснюватися двома способами:

  1. Готівковий розрахунок (в безпечному місці, рекомендується присутність свідків, складання розписки).
  2. Безготівковий розрахунок (через банківську комірку або переказом на банківський рахунок).

Після надходження грошових коштів, продавець передає ключі від квартири покупцеві. Ці дії сторін іменуються взаєморозрахунків.

Тут можна завантажити зразок розписки в отриманні грошових коштів за квартиру, зразок акту прийому-передачі ключів.

через іпотеку

Для покупки квартири може використовуватися іпотека. В такому випадку до пакету документів додається кредитний договір, в якому вказуються всі умови надання нерухомості в іпотеку.

Якщо житловий кредит оформлений на продавця, який його не виплатив остаточно, але вирішив продати нерухомість, то потрібно отримати відповідний дозвіл від банку.

Без його наявності угода може бути визнана недійсною.

держмито

Обов’язковою документом при здійсненні угоди є квитанція про сплату державного мита. Без її наявності купівлі-продажу не буде зареєстрована.

Розмір мита дорівнює 2.200 для фізичних осіб. Сума ділиться порівну між сторонами.

Зразок квитанції про оплату держмита за реєстрацію права власності можна подивитися тут.

існуючі ризики

Угода продажу квартири пов’язана з безліччю ризиків.

Наприклад:

  • використання документів на нерухомість аферистами;
  • можливість звернення до несумлінне ріелторське агентство;
  • застосування фальшивих паперів.

Щоб попередити непередбачені обставини, рекомендується відповідально підходити до угоди – перевіряти паспорти покупців і нікому не передавати оригінали документів.

На відео про особливості операції з продажу житла

Увага!

  • У зв’язку з частими змінами в законодавстві інформація часом застаріває швидше, ніж ми встигаємо її оновлювати на сайті.
  • Всі випадки дуже індивідуальні і залежать від безлічі факторів. Базова інформація не гарантує рішення саме Ваших проблем.

Тому для вас цілодобово працюють БЕЗКОШТОВНІ експерти-консультанти!

ЗАЯВКИ ТА ДЗВІНКИ ПРИЙМАЮТЬСЯ ЦІЛОДОБОВО і БЕЗ ВИХІДНИХ ДНІВ.

Продаж квартири крок за кроком: нюанси, витрати, список необхідних документів

Якщо ви вирішили продати житло, в першу чергу, потрібно звернутися до ріелтора. Для продавця квартири послуги фахівця з нерухомості будуть безкоштовними, так як послуги посередника оплачує покупець.

Зазвичай ріелтор перевіряє наявність документів на нерухомість, може попросити копію технічного паспорта та фотографії квартири для розміщення оголошення про продаж. Вивчивши всі фактори, ріелтор визначає ціну вашої квартири.

Залежно від терміновості продажу і інших нюансів, ви можете збільшити або зменшити вартість житла.

Попередній договір купівлі-продажу квартири

Рано чи пізно на кожен товар знаходиться свій покупець.

Якщо потенційний покупець вирішив придбати вашу квартиру, він повинен підтвердити свої наміри завдатком (зазвичай це сума становить від 1000 доларів) і підписаним договором завдатку.

Ріелтор складає попередній договір купівлі-продажу об’єкта нерухомості. Найважливіші нюанси попереднього договору, на які варто звернути увагу:

  • ціна квартири в гривнях;
  • сума завдатку;
  • термін, до якого повинен бути складений і нотаріально затверджений основний договір;
  • термін, коли продавець повинен звільнити житло. Зазвичай продавцеві на виселення з квартири дається місяць після підписання основного договору.

Якщо покупець відмовиться купувати квартиру, сума завдатку залишається продавцю. І навпаки, якщо ви передумаєте продавати квартиру, згідно з договором, доведеться заплатити суму в розмірі 2 задатків.

У попередньому і основному договорі купівлі-продажу нерухомості ціна вказується в гривнях. Якщо вартість квартири була встановлена ​​в доларах, в день укладення попереднього договору потрібно домовитися, за яким курсом буде перерахунок.

Для зручності можна скористатися конвертером валют.

Тут, звичайно, все залежить від домовленості – можна вважати за середнім або краще курсу в день укладення попереднього договору, або за курсом в день укладення основного договору.

І тут продавець вже зустрічається з першим ризиком – ризиком коливання курсів валют. Припустимо, що вартість квартири 100 000 доларів, будь-які зміни курсу на 1 коп – це втрата або виграш 1000 грн.

Пакет документів для продажу квартири

Отже, попередній договір підписаний, дата підписання основного договору визначена, тепер потрібно готуватися до нотаріальної продажу. Підготовка документів включає:

  1. оригинал документов на недвижимость (свидетельство о праве собственности на квартиру, технический паспорт, домовую книгу);
  2. паспорт, идентификационный код владельца квартиры;
  3. свидетельство о браке владельца квартиры;
  4. согласие мужа или жены на продажу;
  5. свидетельство о рождении детей и разрешение от опекунских органов на продажу (если часть недвижимости принадлежит детям)
  6. Форму 2 (для ее получения нужно обратиться в ЖЭК или ОСМД);
  7. справку про отсутствие задолженности по уплате коммунальных услуг и квартплаты (в Форме 2 могут указать про отсутствие такой задолженности, поэтому необязательно просить отдельную справку);
  8. экспертную оценку квартиры. Обычно этим вопросом занимается риэлтор, обращаясь к специалистам оценочной компании, но оплатить услугу придется вам. До 1 ноября 2013 года экспертная оценка квартиры делалась таким образом: специалист осматривал и делал фото квартиры, ему предоставлялись копия технического паспорта квартиры, паспортные данные владельца, на основании чего он готовил отчет экспертной оценки недвижимости, в котором указывал рыночную стоимость квартиры. Стоимость услуг эксперта составляла – от 400 грн. С 1 ноября 2013 года вступил в силу новый порядок оценки имущества для целей налогообложения, начисления и уплаты других обязательных платежей, утвержденный постановлением Кабинета министров №231. Оценивать стоимость имущества могут только сертифицированные в Фонде Государственного Имущества специалисты. Стоит отметить, что до 1 февраля 2014 года будет действовать специальный переходной период, в ходе которого в силе будет оценка, проведенная также оценщиками, не получившими соответствующего образования (то есть, экспертную оценку можно получить по старому (действующему до 1 ноября) методу). С 1 февраля 2014 года определять рыночную стоимость квартиры будут специальные программы (при этом, специалисту не нужно приходить к вам домой). Введя основные данные про квартиру, программа определит ее стоимость. Хотя многие говорили о подорожании экспертных услуг после нововведений, на сегодня получить экспертную оценку можно за 300 грн.
  9. Выписка из квартиры. Для выписки из квартиры нужно обратиться в соответствующий районный отдел государственной миграционной службы (бывший паспортный стол), написать заявление, уплатить пошлину в размере 30,5 грн. В паспорте сотрудник миграционной службы укажет про снятие с регистрации с места проживания и выдаст лист выбытия (который понадобится для регистрации по новому месту жительства). Кроме того, сотрудник ЖЭКа или ОСМД должен сделать отметку о выписке из квартиры в домовой книге, Форме 2.

Нотариальное удостоверение основного договора купли-продажи квартиры

В нашей стране нередко встречаются «черные нотариусы». Обычно нотариуса выбирает покупатель, так как он платит за его услуги. Но для минимизации рисков лучше заранее спросить у покупателя, какой нотариус будет сопровождать сделку, и «проверить» этого нотариуса на отсутствие «темных дел».

Процедура оформления договора купли-продажи выглядит так: ознакомление с договором; оплата всех налогов и сборов; оплата покупателем стоимости квартиры; подписание договора купли-продажи.

За что платит продавец:

  • налог на доходы физических лиц: 5% от договорной или рыночной стоимости квартиры (налог насчитывается на большую сумму), 0% — в случае одновременного выполнения трех условий: 1) продается жилой дом, квартира или их часть, комната, садовый (дачный) дом (включая земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания), а также земельный участок, размер которого не превышает норм бесплатной передачи земли, установленных ст.121 Земельного кодекса Украины в зависимости от ее назначения 2) продажа одного из перечисленных объектов происходит впервые в отчетном календарном году. 3. отчуждаемый объект находится в собственности плательщика менее трех лет. (Услуги банка при оплате налога на доходы – 1-2% от суммы налога)

Квитанцию об уплате налога на доход с продажи квартиры лучше сохранить для налоговой инспекции.

  • Проверка квартиры на юридическую чистоту (плата за поиск нотариусом ведомостей в Государственном реестре прав) – 3 квитанции по 70 грн = 210 грн; (услуги банка — 3*5=15 грн)
  • Выписка из Государственного реестра прав – если делает нотариус – от 150 грн, государственная регистрационная служба – от 120 грн (+5 грн услуги банка). Если квартира была зарегистрирована после 1.01.2013г. – не нужно платить за выписку, поскольку в этом году все квартиры уже регистрировали регистраторы Государственной Регистрационной Службы.
  • Выписка из Государственного регистра обременений движимого имущества – 34 грн (+5 грн услуги банка).
  • Услуги банка за открытие счета и перечисление денег (400-600 грн).

С 1 сентября 2013 года купля-продажа недвижимости стоимостью больше 150 тыс. грн. осуществляется по безналичному расчету. После ознакомления с договором купли-продажи квартиры и оплаты налогов, покупатель и продавец едут в банк для перечисления денег.

Поэтому лучше выбрать отделение банка, которое находится недалеко от нотариуса. Сотруднику банка нужно предоставить сумму сделки и номер договора купли-продажи. Средняя комиссия банка за такую операцию – 400-600 грн.

После того, как деньги будут перечислены на счет покупателя, банк выдает квитанцию-подтверждение перечисления денег.

После того, как нотариус увидит подтверждение оплаты, покупатель и продавец могут подписывать договор.

Подписывайте договор только после подтверждения банком перечисления денег на ваш счет.

Предположим, что продавец продает квартиру стоимостью 500 000 грн. Рассмотрим 2 варианта: 1) доход с продажи квартиры не облагается налогом 2) доход облагается налогом в размере 5%.

РАСХОДЫ ПРОДАВЦА КВАРТИРЫ ПРИ ЕЕ ПРОДАЖЕстоимостью 500 000 грн., грн

Налог на доход физического лица Плата за поиск нотариусом ведомостей в Государственном реестре прав Плата за выписку из Государственного реестра прав / Экспертная оценка Выписка из Государственного регистра обременений движимого имущества Послуги банку Разом
0% 3*70=210 150 / 300 34 500+3*5+5+5=525 694
5%*500000=25000 3*70=210 150 / 300 34 500+25000*0,01+3*5+5+5=775 26469

Таким образом, в зависимости от ставки налога на доход, продавцу придется заплатить от 694 до 26 469 грн (в том числе, за услуги банка – от 525 до 775 грн).

Источник: https://www.prostobank.ua/blog/lichnye/byudzhet/prodazha_kvartiry_shag_za_shagom_nyuansy_rashody_spisok_neobhodimyh_dokumentov