Як продати земельну ділянку: інструкція, документи + договір

0
64

Купівля-продаж земельної ділянки підпорядковується порядку, який передбачений для будь-яких угод з нерухомим майном. Продати наділ можна в будь-який момент, якщо він не обтяжений арештом або обмеженнями.

Земля може використовуватися відповідно до дозволу: під житлову забудову, ведення сільського господарства, фермерства і садівництва. Залежно від цього продаж має свої особливості. Розберемося, як самостійно продати земельну ділянку в 2019 році швидко і вигідно.

Перед вивченням матеріалу, зверніть увагу на те, як буде проходити оплата податку з продажу землі.

При оформленні угоди слід дотримуватися наступних нормативних документів:

  • в частині особливостей купівлі-продажу – Стаття 37 Земельного кодексу;
  • в частині оформлення договору купівлі-продажу – Статті 554 та 555 Цивільного кодексу;
  • перелік документів для переходу права власності викладено в ч. 1,2 ст. 14, ст. 18 Закону № 218-ФЗ.

У 2019 об’єктом купівлі-продажу можуть бути тільки ділянки землі, які пройшли державний кадастровий облік. При цьому продавець зобов’язаний перед укладенням договору надати покупцеві всю інформацію про обмеження використання та обтяження щодо землі (вимога п. 1 ст. 37 ЗК РФ).

Підставами для здійснення державної реєстрації прав на земельну ділянку відповідно до п. 7 ст. 14 Федерального закону № 218 є:

  • документи про право власності (договору угод, свідоцтво про спадщину, свідоцтво про приватизацію, акти органів державної влади або місцевого самоврядування, судові акти);
  • межовий план, технічний план або акт обстеження за результатами виконання кадастрових робіт.

Продаж земель сільгосппризначення

Ситуація з продажем земель сільськогосподарського призначення значно відрізняється від інших дозволів на використання. Регулюється ст. 8, гл. 2, Закону від 24.07.2002 № 101-ФЗ.

Як продати земельну ділянку: інструкція, документи + договір

Тут перевагою викупу має місцева адміністрація і її повідомлення є обов’язковою умовою. Виняток становлять випадки продажу ділянки з публічних торгів або вилучення його для потреб держави або муніципалітету.

Продавець с / г землі зобов’язаний письмово повідомити орган місцевого самоврядування або влади суб’єкта РФ про бажання продати ділянку, вказавши його:

  • вартість землі;
  • місце розташування;
  • термін, в який повинні відбутися розрахунки (не більше 90 днів).

Повідомлення можна направити через МФЦ, поштою в листі з повідомленням або передати особисто під розписку.

Повідомлення про продаж земельної ділянки сільгосппризначення: завантажити зразок

При відмові муніципалітету придбати наділ продавець сповіщається про це письмово. Термін для відповіді становить не більше 30 днів від дати отримання повідомлення. Тільки після отримання документа продавець має право продати ділянку третім особам, але за умови, що його вартість не буде нижчою за ту, яку встановив в повідомленні.

Період для продажу – календарний рік після отримання письмової відмови.

При зниженні ціни процедуру повідомлення адміністрації доведеться повторити заново. Якщо ця процедура не дотримана, то угода купівлі-продажу буде визнана нікчемною.

Підготовка до продажу ділянки землі

Підготовчий етап допомагає визначити порядок дій, а також передбачити всі деталі, пов’язані з земельними питаннями.

Попередньо потрібно переглянути всі документи дозвільного та правовстановлюючого характеру. Якщо на ділянці є будови, то при продажу землі вони є невід’ємною його частиною і права на них також підлягають переходу до іншого власника.

Право власності на землю можна підтвердити:

  • випискою з ЕГРН;
  • свідоцтвом про держ. реєстрації;
  • по придбаних до 1997 року ділянках рекомендується проконсультуватися з юристом і переоформити документ про реєстрацію.

Насамперед потрібно підготувати документи:

  • кадастровий паспорт ділянки (видавався до 2017 року, згодом потрібно тільки виписка з ЕГРН);
  • межовий план;
  • технічний план (при наявності на ділянці житлового будови).

Виписку з ЕГРН можна запросити в органі Росреестра в електронному вигляді або звернутися особисто з заявою. Межовий план видається на підставі робіт, проведених кадастровими інженерами. Тих. план виготовляється в БТІ.

Як продати земельну ділянку: інструкція, документи + договір

Необхідні документи для продажу

Покупець може вимагати від продавця документи, що підтверджують його права на землю, а також інші офіційні папери, які необхідно підготувати до операції. Так продавець зможе підтвердити її юридичну чистоту.

На ділянку землі, отриманий продавцем до жовтня 2001 року, серед правоподтверждающій документів може перебувати, наприклад акт про надання, виданий місцевою адміністрацією. Тоді перед продажем необхідно перереєструвати право власності.

Припустимо зробити це в момент переходу права до покупця, але він, в свою чергу, має право вимагати від продавця зробити перереєстрацію на своє ім’я перед здійсненням операції купівлі-продажу. Тільки потім оформити перехід права до покупця.

До необхідних документів при продажу земельної ділянки відносяться:

  • свідоцтво про власність на об’єкт (при наявності) або виписка з ЕГРН. Необхідно запросити свіжу виписку, щоб уточнити наявність або відсутність обмежень і арештів – діє 30 днів;
  • правовстановлюючі документи, що підтверджують права продавця на ділянку (договір купівлі-продажу ділянки землі, купча, дарча, свідоцтво про спадщину, рішення місцевої адміністрації про виділення землі, постанова суду);
  • кадастровий паспорт об’єкта (при наявності);
  • межовий план.
  • Додатково продавцем можуть бути затребувані інші документи, наприклад, довідка про відсутність заборгованості по сплаті податків.
  • Які потрібні документи для продажу земельної ділянки в СНТ?
  • Додатково до вище викладеного потрібно:
  • довідка про відсутність заборгованості по боргах за членські внески;
  • документ, що підтверджує відсутність претензій сусідів до межеванию (акт з підписами).

При наявності на ділянці СНТ житлового будови перед продажем землі необхідно будинок зареєструвати. До 1 березня 2019 роки зробити це можна за спрощеною схемою в рамках «Дачній амністії».

установка ціни

На формування ціни ділянки впливає сукупність факторів. Звичайно, продавець хоче отримати від угоди максимальну прибуток. Але потрібно співвідносити бажання з реальною ціновою ситуацією на ринку нерухомості. При завищеною вартістю навряд чи буде попит.

Встановити ціну може експертна оцінка фахівців або самостійно продавець в залежності від наступних параметрів земельного наділу:

  • місце розташування об’єкта з урахуванням віддаленості від населених пунктів, близькості до трас, зручності під’їзду, наявності неподалік інфраструктури;
  • площа ділянки;
  • інженерні комунікації, підведені до ділянки (водопостачання, електрику, газ) або наявність можливості підведення;
  • дозволене використання землі;
  • рельєф ділянки, грунт, навколишнє середовище (розташування поблизу водних або лісових об’єктів, промислових зон і т.д.);
  • наявність будівель на ділянці (житлового будинку, лазні, теплиці і інших, що представляють інтерес для покупця).

Як правило, до первісної вартості закладається можливість зниження ціни. Тому цей фактор необхідно також враховувати при подачі оголошення про продаж.

Ціна може залежати від бажання продати швидше. Якщо ж продавець не поспішає, то можна розраховувати на удачу і виставити максимальну ціну. Потім поступово промацувати ринок з періодичністю 1 раз в 2 тижні знижувати її.

При зверненні в ріелторську організацію вони проведуть аналіз ринку і представлять середній показник по аналогічних об’єктів і попиту на них.

подача оголошення

Варіантів розміщення оголошення про продаж ділянки безліч. Найпопулярнішими протягом багатьох років залишаються публікації в місцевих газетах в спеціальних рубриках, а також великі інтернет-ресурси, що спеціалізуються на приватних оголошеннях:

  • Авито;
  • Яндекс.Нерухомість;
  • ціан;
  • МЛСН;
  • Поверхи.

Важливим є правильне його складання із зазначенням кращих сторін і точних характеристик. Особливо ефективно діє освітлення вигідних моментів і правильний ракурс при фотографуванні об’єктів.

Швидше продати допоможе якісна підготовка оголошення:

  1. Зробити 5-10 фотографій, що відображають розташування ділянки, найближчу інфраструктуру, комунікації, а також все, що знаходиться на самій ділянці;
  2. У змісті оголошення уточнити площу наділу, його кадастровий номер, а також перерахувати наявні документи;
  3. Уникайте штампованих фраз, наприклад, торг доречний, вигідну пропозицію, продаю терміново і т.п. Такі речі, як правило, очевидні;
  4. Пам’ятайте, що будь-яка інформація повинна спиратися на факти. Якщо планується газифікувати ділянку, то вкажіть терміни і за якою програмою вона буде проводитися;
  5. Основною метою оголошення є бажання зачепити потенційного покупця, зацікавити його і мотивувати купити саме ваш ділянку. Переконайте текстом і фотографіями, що необхідно зателефонувати, а в процесі розмови домовтеся на огляд наділу. Сьогодні багато хто цікавиться приватним житловим будівництвом і, якщо ділянку готовий до нього, не соромтеся це згадувати.

Починати публікувати оголошення можна в будь-який час року, але відмічено, що активізуються хочуть купити ділянку землі навесні. Тому заздалегідь необхідно підготувати його до продажу: прибрати від сміття, в разі потреби привести в порядок паркан і т.д.

Як продати земельну ділянку: інструкція, документи + договір

Переговори з покупцями

Зацікавлені в придбання особи, напевно, попросять показати документи і оглянути ділянку. У цей період зазвичай відбувається процес домовленості про ціну та інші істотних моментах угоди.

Рекомендується намагатися максимально точно відповідати на запитання покупців, не вводити їх в оману.

Нюанси при самостійній продажу землі

Всі домовленості можна скріпити попереднім договором. Цей момент не є обов’язковим, але дозволить спокійно підготуватися до операції, бути впевненим, що продавець вже знайдений і не відмовиться від тих умов, які були промовлені усно.

Підкріпити таку впевненість продавцю можна завдатком за попереднім договором. Але тут потрібно знати, що в разі появи більш вигідного покупця, продавець має право розірвати попередній договір, при цьому зобов’язаний сплатити завдаток у подвійному розмірі.

У такій угоді обов’язково прописуються характеристики об’єкту, що продається, умови і терміни укладення основного договору, вартість угоди.

Укладення угоди в Росреестра або МФЦ

Сторони зобов’язані встановити дату укладення основного договору купівлі-продажу і в зазначений день підписати його. При цьому договір може бути складений в простій письмовій формі або в присутності нотаріуса.

На момент складання у продавця повинен знаходитися вичерпний перелік необхідних документів як на саму землю, так і розташовані на ній будівлі (в разі їх присутності). Вони повинні бути представлені в оригіналах.

Підписують документ обидві сторони в трьох примірниках: по одному кожній із сторін і додатково примірник, який буде зберігатися в органі, що реєструє – Росреестра.

Передачу повної суми за договором (включаючи завдаток) можна виробляти готівковими або безготівковими коштами. При цьому безпечним вважається:

  • внесення тієї суми, яка вказана в договорі, а договір зареєстрований в Росреестра;
  • безготівковий розрахунок, коли рахунки сторін угоди відкриті в одному банку;
  • використання банківської комірки (але за неї доведеться заплатити банку);
  • готівковий розрахунок відразу після підписання договору і в присутності фахівця МФЦ або Росреестра.

Реєстрація переходу права власності на землю є обов’язковою. Для цього обидва учасники угоди звертаються в орган Росреестра або МФЦ з наступними документами:

  • заяву встановленої форми про реєстрацію переходу прав власності;
  • квитанція про оплату держмита за реєстраційні дії;
  • паспорта учасників угоди;
  • якщо в угоді бере участь представник, то нотаріальна довіреність на представлення інтересів від імені сторони угоди і паспорт довіреної особи;
  • договір угоди купівлі-продажу в трьох примірниках;
  • правовстановлюючі документи продавця на ділянку;
  • план межування, кадастровий паспорт (якщо є);
  • письмове нотаріальне згода чоловіка / дружини при спільній власності на землю;
  • дозвіл від органів опіки та піклування, якщо одним із власників є неповнолітній громадянин;
  • при наявності на ділянці будівель повний пакет документів на них.

В результаті новий власник отримає виписку з ЕГРН, з’явившись в орган Росреестра або МФЦ в установлений термін.

Увага! Після підписання договору і передачі грошей покупець ще не є власником земельної ділянки. Його право виникає лише з моменту державної реєстрації, що підтверджується внесенням запису в ЕГРН.

терміни реєстрації

Терміни реєстрації прав власності та кадастрового обліку встановлені Федеральним законом № 218 і становлять для тих, хто подав заяву і необхідний пакет документів до органу Росреестра:

  • для державної реєстрації прав – 7 робочих днів;
  • для здійснення кадастрового обліку – 5 робочих днів;
  • на реєстрацію права і кадастровий облік – 10 робочих днів;
  • в разі нотаріально завіреної угоди, свідоцтва про спадщину, а також право на частку в спільному майні подружжя – 3 робочих дня (1 день при надходженні заяв і документів в електронному вигляді).

Якщо заяву і пакет документів передаються через МФЦ, додатково додаються 2 робочих дня.

Встановлюються також терміни:

  • при обов’язки здійснити кадастровий облік і реєстрацію прав на підставі судового акта – 5 робочих днів;
  • при накладенні арешту на майно, а також заборони на вчинення правочинів, зняття арешту і заборони – 3 робочих дня.

Податок після продажу землі менш 3 і 5 років

Продаж ділянки є отриманням доходу, який підлягає оподаткуванню. Звільнено від сплати ПДФО громадяни, які продали землю після 1 січня 2016 року і володіли їй не менше 5 років. Раніше діяло правило, освобождавшее тих продавців, які володіли ділянкою понад 3 років. Для них збережено, якщо наділ отримано:

  • як дарунок від близьких родичів;
  • в порядку спадкування;
  • в результаті приватизації;
  • в ході виконання договору довічного утримання.

Ставка податку з доходу, отриманого при продажу ділянки землі, становить 13% для резидентів і 30% для нерезидентів.

Детальніше про податок на землю читайте тут

висновки

Оформити угоду з продажу земельної ділянки не складно. Важливо дотриматися всіх вимог законодавства. Нотаріального засвідчення не потребують операції, коли володіє наділом один власник. Якщо ж продається частка, то договір обов’язково посвідчується нотаріально.

Виділяються частки шляхом межування. Перед продажем власник частки зобов’язаний письмово сповістити інших власників про своє бажання, оскільки вони мають переважне право на її викуп.

Продати ділянку без межового плану в 2019 році неможливо.

Покрокова інструкція продажу земельної ділянки без посередників

Продаж земельної ділянки – це складна операція, при якій, здавалося б, не обійтися без посередницьких послуг ріелтора.

Однак, якщо знати основні законодавчі вимоги і особливості укладення угоди, то можна обійтися і власними силами.

Розповімо, як продати земельну ділянку без посередників, наведемо покрокову інструкцію і звернемо увагу на нюанси, які слід врахувати.

Готуємо землю до продажу

Перед тим, як реалізовувати земельну ділянку, його потрібно підготувати. Попередня підготовка полягає в наступному:

  • визначення меж земельної ділянки – якщо цього не було зроблено раніше, то буде потрібно провести межування і зареєструвати надів, як самостійний об’єкт нерухомості;
  • визначення вартості наділу – оцінка проводиться за допомогою оцінювача або самостійно на основі кадастрової документації та аналізу ринку землі в вашому регіоні.

Крім цього, потрібно підготувати необхідний пакет документів. Їх відсутність не тільки може знизити вартість земельної ділянки, але і зробити продаж неможливою. У деяких випадках без певних паперів неможливо зареєструвати перехід майнових прав від продавця до покупця в державних органах.

Зупинимося на перших двох кроках передпродажної підготовки докладніше.

Крок 1. Збираємо пакет документів

Отже, в першу чергу слід підготуватися до здійснення угоди документально. Неможливо продати земельну ділянку без постановки на кадастровий облік і межування.

В результаті цих дій власник землі отримує на руки технічний план і межовий план. З технічної точки зору міститься інформація про власника об’єкта нерухомості, індивідуально присвоєний реєстраційний номер, а також ідентифікаційні характеристики земельного наділу.

Для отримання документа необхідно звернутися в Росреестр або територіальне відділення МФЦ за місцем розташування земельної ділянки. Процедура оформлення досить тривала – може зайняти близько місяця.

Межовий план складається на підставі вимірів, зроблених кадастровими інженерами. Фахівці виїжджають за адресою розташування, встановлюють межі ділянки, погоджують їх з сусідами і складають схематичне зображення наділу.

Після того, як всі роботи технічного характеру будуть виконані, в Росреестра проводиться перевірка даних. На закінчення оформляється технічний план і межовий план ділянки.

Крім цього, буде потрібно підтвердити право власності. Для цієї мети підійде свідоцтво про право власності. Після 2017 року цей документ не видається. Йому на зміну прийшла виписка з ЕГРН.

Підготувати документи для продажу надзвичайно важливо. Без повного пакету паперів здійснення купівлі-продажу буде неможливим.

Крок 2. Оцінюємо земельну ділянку

Правильна оцінка важлива для найбільш вигідного продажу землі. Зробити її можна самостійно або вдатися до допомоги професійних оцінювачів.

Якщо будете покладатися на свої знання, то буде потрібно здійснити моніторинг ринку нерухомості свого регіону на інтернет-ресурсах. Як правило, така інформація розміщується на публічних дошках оголошень. Буде потрібно знайти земельну ділянку з аналогічними характеристиками і порівняти ціни.

Не всі покладаються на себе в такому складному питанні, як ціноутворення. Оцінка, проведена професіоналом, буде максимально об’єктивною. Спеціаліст визначить реальну ринкову вартість з урахуванням всіх особливостей земельної ділянки. Мінус у такого способу один – висока вартість послуг оцінювача.

Як продати земельну ділянку: інструкція, документи + договір

Від чого залежить вартість ділянки? На його ціну впливає:

  • розмір наділу – чим більше площа, тим вище його ціна і навпаки;
  • географічне розташування – близькість до міста і значимих об’єктів інфраструктури підвищує ціну;
  • наявність під’їзних шляхів і транспортне забезпечення;
  • вид дозволеного використання земельної ділянки;
  • рельєф наділу – плоскі ділянки коштують дорожче;
  • якість грунту;
  • розташування грунтових вод;
  • розвиток інфраструктури;
  • доглянутість ділянки;
  • наявність господарських будівель.

Це далеко не всі фактори, від яких залежить ціна земельного наділу. Всі їх потрібно враховувати при визначенні вартості наділу.

Продаємо земельну ділянку без посередників

Продати землю без допомоги фахівців досить непросте завдання. Проведення операції вимагає надзвичайної уважності. Від того, наскільки будуть враховані всі нюанси і особливості залежить результат купівлі-продажу.

Стадія продажу включає кілька обов’язкових покрокових дій:

  1. Пошук потенційних покупців.
  2. Проведення переговорів та огляд наділу.
  3. Збір документів.
  4. Оформлення угоди.
  5. Розрахунки з покупцем і реєстрація угоди.

Розглянемо докладніше кожен етап алгоритму. Перед тим, як приступати до оформлення, рекомендуємо отримати безкоштовну консультацію юриста на нашому сайті.

Крок 1. Пошук покупців

Відразу слід сказати, що при високому ступені терміновості продажу землі доцільно звернутися до ріелтору. Намагатися продати ділянку самостійно слід тільки в тому випадку, коли ви маєте в своєму розпорядженні часом.

Чому так? Справа в тому, що, поспішаючи, ви можете не звернути уваги на серйозні моменти і ризикуєте бути ошуканими недобросовісними покупцями.

Для самостійного пошуку покупця на ділянку потрібно організувати власну рекламну кампанію. Інформація про продаж землі повинна бути максимально поширена серед людей.

Складіть оголошення про продаж, включивши в нього якомога більше відомостей про наділі. Вам потрібно показати об’єкт з найбільш вигідного боку.

Опишіть місцевість, де розташовується земельну ділянку. Обов’язково вкажіть розміри наділу, його площа. Потенційному покупцеві необхідно знати, чи є на землі господарські будівлі, яке їх стан. Цікавим буде інформація про наявність поблизу лісу або водойми.

Після того, як оголошення про продаж буде готово, розповсюдьте його на відомих дошках в інтернеті (Авито, З рук в руки, Юла і т.п.), а також в місцевих друкованих виданнях. Розпитайте у знайомих і друзів – можливо хтось цікавиться придбанням наділу. Можна також розклеїти оголошення на оффлайн-дошках.

Крок 2. Огляд ділянки і переговори з покупцем

До того, як запросити покупця на огляд об’єкта нерухомості, необхідно привести ділянку в порядок. Приберіть все сміття, знесіть старі будови.

При розмові з покупцем проявляйте повагу та враховуйте його побажання, але і про свої інтереси забувати не варто. Якщо всі питання вирішені, і ви домовитеся про ціну, то потрібно домовитися про наступну зустріч для укладення договору. Для закріплення досягнутих домовленостей можна оформити попередній договір купівлі-продажу.

Крок 3. Збір пакету документів

Для укладення угоди купівлі-продажу земельної ділянки обидві сторони повинні підготувати такі документи:

  • загальногромадянські паспорти та їх копії;
  • нотаріальна довіреність, якщо з боку продавця або покупця діє представник;
  • виписки з ЕГРН або свідоцтво про право власності на землю;
  • технічний план;
  • межовий план;
  • згода другого з подружжя на укладення угоди, якщо земля є спільно нажитим майном (оформляється нотаріально);
  • довідка про відсутність будівель на ділянці;
  • якщо споруди є, то правовстановлюючі документи на них;
  • документ про відсутність обтяжень (підійде розширена виписка з ЕГРН);
  • дозвіл від органів опіки та піклування, якщо одна зі сторін угоди – неповнолітня людина.

Крім цього, буде потрібно договір купівлі-продажу і акт прийому-передачі. Ці документи краще готувати за участю професійного юриста.

Скористатися юридичною допомогою можна на нашому сайті. Напишіть черговому фахівцеві.

Крок 4. Оформлення угоди

Купівля-продаж оформляється відповідним договором. У ньому обов’язково необхідно прописати:

  • ідентифікаційні відомості про продавця та покупця;
  • ідентифікаційні дані про земельну ділянку;
  • ціна угоди;
  • Права та обов’язки сторін;
  • порядок проведення розрахунків;
  • порядок розірвання;
  • наявність або відсутність обтяжень;
  • форс-мажорні обставини;
  • відповідальність за невиконання умов договору;
  • підпис і дата оформлення.

Можна скористатися готовим зразком договору купівлі-продажу, які повсюдно розміщені в інтернеті. Однак подібні документи слід використовувати з обережністю.

Громадянин, який не має спеціальних навичок і юридичної освіти, не зможе розібратися в «підводні камені» надається бланка.

Перш ніж використовувати готовий бланк, упевніться, що він відповідає чинним нормам цивільного та земельного законодавства.

У договорі в обов’язковому порядку вказується вартість продажу. Без цих даних договір купівлі-продажу буде вважатися недійсним.

Неприпустимо включати в текст договору дані про право продавця на викуп ділянки назад, а також умови, що обмежують право власності покупця. Подібні пункти є незаконними.

Договір купівлі-продажу в трьох примірниках – один для покупця, один для продавця, один для Росреестра. Після того, як договір буде оформлений, угоду необхідно зареєструвати в Росреестра.

Крок 5. Розрахунок і реєстрація в Росреестра

Продавцю і покупцю потрібно звернутися в Росреестр або МФЦ з документами та договором купівлі-продажу. Звертатися потрібно до територіального відділення установ за місцем розташування земельної ділянки.

Співробітник відомства прийме документи і видасть розписку, в якій вкаже дату готовності паперів. Продавцю необхідно написати заяву про реєстрацію переходу права власності.

Процедура реєстрації обкладається державним митом. Її розмір становить 2000 рублів. Квитанцію для оплати видасть співробітник Росреестра або МФЦ.

Термін реєстрації становить сім днів. По закінченню цього періоду покупець отримає на руки оригінали переданих документів і актуальну виписку з ЕГРН, в якій він вже буде повноправним власником землі.

Для передачі грошових коштів продавцю доцільно і безпечно для сторін використовувати банківську комірку. Гроші будуть «заблоковані» для обох сторін в банку до моменту реєстрації. Тільки після цього його може отримати продавець.

Як продати земельну ділянку: інструкція, документи + договір

Особливості оформлення купівлі-продажу земельної ділянки

Можна виділити основні моменти оформлення угоди:

  1. Укладення попереднього договору купівлі-продажу земельної ділянки. Це не обов’язковий документ. Він ні до чого не примушує сторони. Угода підтверджує тільки їх намір укласти угоду в майбутньому.
  2. Укладення договору купівлі-продажу в трьох примірниках. У договорі необхідно чітко прописати умови передачі грошових коштів і терміни фактичного передання земельної ділянки.
  3. Пред’явлення документів в Росреестр. Папери підписуються в присутності співробітника Росреестра.
  4. Подання податкової декларації. Виручені гроші є доходом фізичної особи, який підлягає оподаткуванню. Буде потрібно подати декларацію та сплатити суму в розмірі 13%.

Рекомендується зробити все копії задіяних документів. Тим самим ви уникнете можливих проблем.

Якщо ви продаєте землі сільськогосподарського призначення, то перед пошуком покупця, необхідно повідомити про свій намір в місцеву адміністрацію. Муніципалітет має переважне право покупки таких земель.

Повідомлення надсилається за допомогою рекомендованого листа. У ньому обов’язково вказується площа продаваного земельної ділянки, вартість продажу і місце розташування.

Якщо адміністрація відмовляється від придбання або протягом місяця ігнорує повідомлення про продаж, то власник має право реалізувати її кому завгодно. Однак при цьому ціна продажу не може бути нижчою, ніж зазначена в повідомленні муніципалітету.

При виникненні труднощів звертайтеся за юридичною консультацією. Отримати безкоштовну правову допомогу можна на нашому сайті. Задайте питання експерту в спеціальному вікні.

Тепер ви знаєте, як продати земельну ділянку без посередників. Покрокова інструкція, наведена в статті, висвітлює багато нюансів, але далеко не все. Рекомендуємо проконсультуватися з фахівцем нашого сайту.

Оформлення купівлі-продажу земельної ділянки: покрокова інструкція, документи, вартість, зразок договору

При продажу земельної ділянки, необхідно виконати покроково всі пункти, щоб уникнути подальших труднощів з оформленням.

У статті ми детально розглянемо алгоритм з продажу землі.

Правила продажу землі

У власність допускається купувати не кожну ділянку землі. За деякими умовами покупка ділянки і закріплення у власності допускається тільки за такими документальним актам:

  • договір купівлі-продажу;
  • дарчий або заповіт;
  • договір міни;
  • за ордером на приватизацію;
  • в якості статутного капіталу, що вручається знову образуемомуюрліцу.

Коли земельна ділянка не передається в право особистої власності в 2019 році:

  • при знаходженні під державною охороною (лісопаркові зони, заповідники);
  • ділянки громадського призначення (місця поховання, культурну спадщину);
  • земельний резерв (контрольовані військовими структурами).

Щоб дізнатися інформацію про те, чи підлягає привернув увагу ділянку землі і чи можливо зареєструвати право власності на нього, необхідно зробити відповідний запит до відділення Росреестра. Для отримання таких відомостей, необхідно надати обліковий кадастровий номер земельної ділянки. Якщо інформація відсутня в держ. Реєстрі або не відповідає жодній із перелічених вище земельних категорій, які накладають обмеження на придбання, значить можна оформляти на нього право власності.

Які документи необхідні

Для документального супроводу угоди купівлі-продажу землі, необхідні папери:

  1. Кадастровий паспорт (вказується адреса, розташування, площа та межі ділянки, категорія, види дозволеної або забороненої на його території діяльності, вказівка ​​будь-яких будівель, навіть недобудованих);
  2. Головним документом по угоді купівлі-продажу виступає договір, який включає в себе наступні дані:
  • відомості про учасників угоди з паспорта;
  • обов’язки і права сторін;
  • відомості з кадастрової палати (номер, площа, кордони);
  • мета, для якої придатний даний земельний наділ, чи існують обмеження по законодавству на експлуатацію;
  • відомості про наявність обтяження;
  • вартість землі;
  • дата здійснення операції;
  1. Повинен бути прикладений відмову суб’єкта РФ від придбання цієї ділянки. Це робиться тому що такий суб’єкт має переважне право викупу ділянки сільськогосподарського призначення для своїх цілей;
  2. Документ, що підтверджує право на володіння землею (свідоцтво про державну реєстрацію права на землю);
  3. паспорт;
  4. Папір, що підтверджує присутність обтяження, обмеження, або ж довідка, що ні того ні іншого немає;
  5. Документ з банку про те, що у покупця є достатні кошти на придбання ділянки.

На підставі вище представлених паперів покупець і продавець укладають договір купівлі-продажу.

Якщо продавець приховує, що по ділянці можуть бути встановлені обмеження на продаж або обтяження, а також при наданні їм завідомо неправдивої інформації, покупець має підстави для анулювання договору.

Що б скласти договір, продавець повинен мати:

  • виписку з Росреестра;
  • свідоцтво про виділення ділянки в натурі (для наділів землі, які знаходяться в садовому товаристві);
  • кадастрові паперу;
  • план межування;
  • згода інших власників ділянки на продаж, якщо такі є;
  • довідка про відсутність заборгованостей і обмежень права власності на наділ землі.

Від покупця інших паперів не потрібно.

Процедура проведення операції: інструкція

Процедура оформлення угоди та укладання самого договору купівлі-продажу перш за все повинно супроводжуватися упевненістю покупця в тому, що продавець виступає законним власником ділянки.

Договір купівлі-продажу визначає правову сторону угоди і підтверджує наміри учасників здійснити операцію.

Проводити реєстрацію договору в Росреестра не потрібно (починаючи з 2013 року), однак реєстрацію передачі права власності необхідно.

Сама процедура купівлі-продажу землі проводиться в 2 ступені. Спочатку складається і скріплюється підписами договір купівлі-продажу, після чого новий власник проводить реєстрацію права власності через відділення Росреестра.

  1. У тому випадку, якщо угоду проводить рієлторськоє агентство, то збирати і віддавати її представникам оригінали не потрібно, можна обійтися копіями. Покупець пред’являє зібрану документацію тільки за особистої присутності. Спочатку ріелтори організовують перегляди ділянок.
  2. Якщо сторони обговорили умови продажу, то наступним етапом оформлення угоди буде висновок попередньої згоди. Це надається ріелторського агентства, або юристу. Попередній договір не веде до реєстрації власницьких прав, а діє короткий термін, до того моменту, коли відбувається підписання основної угоди.
  3. Після того як попередня угода скріплюється підписами, продавець не може ні показати ні продати ділянку, також він не має права вносити поправки в умови договору або піднімати ціну.
  4. Заздалегідь вирішується питання про передачу завдатку продавцеві, після чого ділянку знімається з продажу і резервується за покупцем.
  5. Далі проводиться межування ділянки, щоб якомога точніше визначити всі його межі і площа. Встановлені характеристики повинні відповідати зазначеним в паперах продавця. Якщо взяти таку розбіжність все ж є, то потрібно супроводити їх документальними доказами.
  6. Потім здійснюється перевірка необхідної документації перед продажем.
  7. Складається і підписується основний договір. При бажанні сторін, він може пройти реєстрацію у нотаріуса. Такий договір покупець і продавець можуть скласти самостійно, все ж, щоб уникнути неточностей і помилок, а також з метою обліку умов по угоді, краще буде вдатися до допомоги юриста.
  8. Після цього документація подається на реєстрацію в Росреестр і відбувається процедура передачі прав на володіння новому власнику.
  9. Засоби передаються за ділянку безпосередньо при підписанні договору або після реєстрації прав власності, або по-іншому при взаємних домовленостях учасників. Завдаток, внесений покупцем, виступає в якості частини суми вартості ділянки.
  10. Якщо покупець виявляє бажання відмовитися від покупки ділянки, то тоді переданий задаток не повертається. Якщо продавець і покупець хочуть обійти можливі ризики, то в перелік умов за договором включається пункт про передачу авансу. Відповідно до статті 487 Цивільного Кодексу він може бути повернений при анулюванні договору.

оформлення договору

Детальніше про порядок оформлення. Згідно із законодавством, допускається самостійне складання продавцем і покупцем договору. Деякі умови і розділи договору обговорюються учасниками угоди в окремому порядку, але є певний алгоритм заповнення цього найважливішого документального акту, який включає в себе наступні положення:

  1. Відомості про покупця і продавця, реквізити паспортів. Якщо інтереси обох або однієї зі сторін представляє довірена особа, то необхідні доручення від нотаріуса;
  2. Умови угоди, що укладається (вказується предмет угоди, характеристики, перераховуються об’єкти на території ділянки);
  3. Наявність або відсутність обтяжень. Якщо ділянка складається в оренді або в банківській заставі, а покупець про це не знає, то цього вистачить для розірвання договору;
  4. Сума договору (сума вказується у вигляді цифр і прописом);
  5. Підстави для розірвання угоди;
  6. За особистим вибором покупець і продавець можуть відзначити і додаткові умови.

Важливо звертати увагу на те, щоб в тексті договору не було таких положень:

  • зворотний викуп ділянки продавцем;
  • обмеження, що покладаються на право власності покупця;
  • коли продавець може знехтувати зобов’язаннями по виконанню умов договору через майнових претензій третіх осіб.

Для оформлення договору купівлі-продажу можна звернутися за послугами нотаріуса, але це не дає гарантії того, що угода буде оформлена юридично грамотно, тому що нотаріус далеко не завжди враховує особливості договору, а закріплює наміри сторін укласти угоду.

Як варіант рекомендується вдатися до допомоги професійного юриста, який спеціалізується по земельних питаннях. Він допоможе грамотно скласти бланк договору, а за додаткову оплату забезпечить супровід процесу укладання угоди.

зразок

Зразок договору купівлі-продажу землі.doc

Реєстрація угоди в Росреестра

Для повноцінного завершення угоди необхідно провести процедуру реєстрації в місцевому відділенні Росреестра і оформити таким чином права на володіння ділянкою, але можна також подати папери і в МФЦ безпосередньо учасниками угоди або за дорученням. При зверненні до довіреної особи, необхідно отримати у нотаріуса завірене доручення.

У перелік паперів на реєстрацію входять:

  • договір купівлі-продажу землі;
  • для розгляду дається мінімум три примірники договору (по одній залишаються в учасників угоди, а третя – в архіві Росреестра);
  • заяву від руки на реєстрацію;
  • паспорта покупця і продавця;
  • папери, що підтверджують право власності;
  • кадастровий паспорт;
  • квитанція про оплату держмита.

В результаті процедури реєстрації покупцеві вручається свідоцтво, яке підтверджує право володіння землею, однак ділянка може бути переданий і по акту прийому-передачі до того, як правовстановлюючих папір буде отримана на руки.

терміни реєстрації

Процедура реєстрації займає 3 тижні, після чого ділянку переходить в повне розпорядження новому власнику.

Вартість і податки

Вартість оформлення договору варіюється в залежності від регіону і залежить від того, наскільки щільно супроводжується юридичною допомогою.

Коли угода самостійно складається покупцем і продавцем, то необхідно сплатити тільки реєстрацію угоди через відділення Росреестра.

Держмито становить 1-2 тис. Руб . в залежності від того, як буде використовуватися земельний наділ.

У разі, якщо сторони діють за дорученням, то необхідно оплатити візит до нотаріуса. Вартість оформлення становить 1 тис. Руб. + 200 руб. мито.

Юридичні поради

необхідно пам’ятати про те, що, якщо обійти процедуру реєстрації права на володіння відразу після підписання договору, то покупець не має права розпоряджатися землею.

Що б убезпечити себе, покупцеві слід з великою увагою підійти до вивчення необхідної документації, яку продавець повинен представити в оригіналах. Інформація, що міститься в них інформація повинна відповідати виписці з кадастру і містити необхідні підписи і печатки. Може ПОНАБ проведення послуги з експертизи, які надає юрист.

З цією метою краще запитувати виписку з Росреестра незадовго до укладення угоди (в ідеалі за пару днів). Так можна знизити ризик шахрайських операцій по угоді купівлі-продажу землі.

Потрібно брати до уваги і той факт, що при здійсненні продажу ділянки більш одному покупцеві, права на володіння оформляються на того, хто звернувся в Росреестр.

Крім іншого, сама процедура покупки ділянки землі відрізняється в кожному конкретному випадку. На це може вплинути ряд факторів, серед яких:

  • місце розташування;
  • категорія ділянки;
  • майнові паперу.

Перед придбанням ділянки рекомендується консультуватися у юриста. У разі підозр по відношенню до продавця слід відмовитися від укладення договору.

При передачі коштів під заставу або передоплати від продавця потрібно запросити розписку і залучити свідків. Гроші передаються через банківську комірку, та як це безпечно. Звичайно, питання по угоді можна і самостійно провести, але рекомендується довіритися юристам.

про автора

5 кроків для оформлення договору купівлі продажу земельної ділянки. Документи і реєстрація

Для вирішення вашої проблеми ПРЯМО ЗАРАЗ отримаєте

безкоштовну консультацію:

Показати зміст

Попередні дії по підготовці ЗУ до продажу

Не забувайте, що ділянці потрібно надати доглянутий товарний вигляд, що істотно збільшить його вартість, слід встановити його цивільно-правові підстави. Вони встановлюються шляхом підготовки необхідної документації.

Продаж слід починати, коли документація повністю готова .

При її відсутності або недостачі зацікавлені в придбанні наділу покупці, швидше за все, відмовляться від повторного перегляду ділянки і вважатимуть дії продавців свідомо недобросовісними.

Сучасний ринок нерухомості наповнений шахрайськими схемами, що тут прокручуються за рахунок відсутності певної документації. Згодом такі угоди визнаються оспорімимі. Юридичним наслідком стає реституція – анулювання прав.

Які документи потрібні для продажу земельної ділянки?

Головне – забезпечення ділянки правовстановлюючої документації. Її не слід плутати зі свідоцтвом про право власності. У цю категорію входить один з документів, на підставі якого виникло право власності на землю:

  1. акт про виділ земель з муніципального фонду;
  2. свідоцтво про прийняття наділу у спадок;
  3. договір майнової угоди.

Тип і форма договору залежить від цивільно-правової процедури, що регулює перехід права до справжньому власнику. У їх числі можуть бути:

  • дарчий на землю;
  • купча;
  • договір міни.

На підставі одного з позначених підстав , власник зобов’язаний був отримати:

  1. свідоцтво про право власності;
  2. кадастровий паспорт ділянки.

Ці папери видають на підставі правовстановлюючого документа, в момент реєстрації права власності.

Ми відповіли на питання: які документи потрібні для продажу земельної ділянки, тепер поговоримо про додаткову документації.

Додатковий пакет і особливості документації

Якщо земля виділялася в радянський період на підставі постійного (безстрокового) користування або довічно успадкованого володіння, та акти, за якими ЗУ був виданий, є правовстановлюючої документації. Такі наділи продавати не можна. Щоб їх продати, слід перевести вид наявного права у власність. Для цього потрібен дозвіл адміністрації і перереєстрація на підставі виданого дозволу.

Крім іншого, ділянку слід розмежувати і встановити межі з сусідами . Насправді при продажу земель Росреестр не вимагає обов’язковості межування. Однак покупців не приваблюють невизначені цивільні і майнові права.

Адже тільки після проведеного межування стане зрозуміло, що купується саме позначений ділянку.

Для того, щоб провести процедуру, слід звернутися в геодезичну компанію і подати заявку на межування ділянки, приклавши перераховану документацію, для продажу земельної ділянки, на право власності.

Геодезисти і кадастровий інженер проведуть кадастрові роботи, встановлять межові знаки і узгодять межі ділянок з сусідами.

Геодезична компанія видасть папку з паперами по межеванию, в який буде вкладено межовий план ділянки з описом і акти. Цю папку слід показувати покупцям в першу чергу, але брати з собою для проведення операції не потрібно.

Якщо на ділянці є зведена або незавершене капітальне будова – документація для купівлі продажу земельної ділянки на нього надається окремо. Якщо його немає – слід взяти довідку про його відсутності.

До наявного пакету залишається докласти кадастрову виписку з державного кадастру нерухомості про відсутність арешту та інших обтяжень. Якщо встановлено сервітут – надати виписку про його наявності, що не завадить наділу брати участь в угоді.

  • Тепер ділянку готовий до того, щоб його надати покупцям для перегляду.
  • Природно, що продавцеві потрібно мати в наявності цивільні паспорти РФ з пропискою, ксерокопії яких будуть додаватися до пакету документів.
  • Пошук покупців починають з обігу в ріелторську компанію або самостійно розміщують оголошення в ЗМІ та на інтернет порталах інформаційного змісту.

Якщо вас цікавить купівлі-продаж будинку з наділом, тоді вам варто прочитати цю статтю. Якщо ж ви не продаєте, а купуєте ділянку, тоді ознайомтеся з іншим нашим матеріалом.

Для того щоб знати як оформити купівлі продажу земельної ділянки , потрібно визначитися хто буде нею займатися.

Якщо продажем займається ріелторська компанія або посередник за дорученням , документи не варто передавати для роботи. Головне для представника інтересів покупця – організувати перегляди. Пакет з готовими паперами слід показувати тільки в свою присутність. Найкраще – зняти копії, а оригінали надавати тільки в разі потреби.

До наявних документів доцільно, але не обов’язково, додавати довідку від незалежного оцінювача. Якщо довідки немає, то ціну слід встановлювати, орієнтуючись:

  1. на вартість аналогічних наділів;
  2. на рекомендації посередника або ріелтора.

Після того, як питання про покупку узгоджений в усній формі, слід дотриматися формальності, оформивши домовленості попереднім договором купівлі-продажу земельної ділянки (ПДКп).

Куди звертатися і внесення завдатку

Для складання ПДКп можна звернутися:

  • в ріелторську компанію;
  • до юриста.

На розсуд сторін допустимо скласти його самостійно, при дотриманні нормативів, пропонованих до попередніми угодами. Завідомо слід обговорити спосіб надання гарантій, які можуть виражатися у внесенні завдатку . Після внесення завдатку при оформленні ПДКп, ділянка знімається з торгів і резервується за покупцем на домовленості умовах.

Зразок для скачування: попередній договір купівлі-продажу земельної ділянки

Власник вже НЕ має права:

  1. передати ЗУ третім особам;
  2. змінити умови угоди купівлі продажу земельної ділянки;
  3. підвищити вартість наділу.

Порушивши зазначені положення, він зобов’язаний повернути завдаток, отриманий ним від покупця, в подвійному розмірі (ст.380, 381 ЦК РФ). Якщо від продовження проведення операції відмовиться покупець, сплачений завдаток залишається у продавця. Ці нюанси слід внести окремим пунктом в ПДКп, щоб уникнути конфліктів і судових розглядів.

Якщо контрагенти не бажають ризикувати грошима, вони можуть вносити аванс, який в разі розірвання угоди повертається (ст.487 ГК РФ).

Висновок попередньої згоди не є угодою майнового характеру. Цей документ має короткострокову юридичну силу тільки до моменту підписання купчої. Ніякі майнові права на його підставі не передаються.

Типова форма договору купівлі продажу земельної ділянки

Зарезервувавши ділянку, покупець знаходить кошти, а продавець готує перехід власності. Якщо гроші готові, а серйозних попередніх робіт не потрібно, купча може складатися в будь-який зручний день, на розсуд сторін . Як правило, термін стає більш тривалим, коли покупці користуються кредитними умовами оплати ЗУ.

У цьому випадку доводиться чекати схвалення з боку банку, яке може затягнутися до 3 місяців. Ці обставини слід врахувати заздалегідь, так як істотною умовою складання ПДКп є дотримання термінів, при зриві яких:

  1. порушнику призначаються штрафні санкції;
  2. зацікавлена ​​сторона може зажадати заставу в установленому розмірі;
  3. об’єкт може зніматися з резервування.

Основний типовий договір (зразок договору купівлі продажу земельної ділянки можна скачати трохи нижче або в кінці статті) майнової угоди допускає самостійного складання, але тут доцільніше звернутися до фахівця, який допоможе передбачити всі тонкощі, пов’язані з конкретною ділянкою, що підлягає збуту. Сплачений у вигляді авансу завдаток зачитується в рахунок оплати покупки. На підставі ПДКп в положення купчої переносяться основні пункти, а відомості про сторони і характеристиках придбаного ЗУ не повинні мати розбіжностей.

  1. Договір купівлі продажу земельної ділянки: скачати безкоштовно
  2. Якщо такі з’явилися, потрібно докласти документальне свідчення їх правомочності у вигляді довідки, виписки з ГКН та іншого.
  3. Договір починається з визначення :
  1. місця і часу складання;
  2. суб’єктів сторін;
  3. предмета договору.

Характеристики ділянки, внесені в попередню угоду і в купчу, вимагають відповідності відомостями кадастрового паспорта і свідоцтва про власність.

Після основної частини, що визначила суб’єкт і предмет майнової угоди, формулюються пункти:

  1. Умови проведення майнової угоди . В пункт вносяться підпункти, що визначають спосіб переходу майнових прав. Так само – суму, що підлягає оплаті і спосіб передачі грошей.
  2. Права і відповідальність сторін , що визначають дотримання термінів і умови організації купівлі продажу. Терміни передачі, в яких призначається дата складання акта прийому-передачі ЗУ.
  3. Відповідальність сторін прі не виконанні положень договору , де визначаються штрафні санкції за порушення умов та пені за порушення термінів передачі ЗУ або внесення платежу.
  4. Умови розірвання договору . Позначаються ситуації, які допускають скасування юридичної сили договору за взаємною згодою сторін або в односторонньому порядку через суд.
  5. Дії в обставинах нездоланної сили .
  6. Прикінцеві положення , де вказується необхідність проведення реєстрації договору, число екземплярів і інші нюанси на розсуд сторін.
  7. Скріплюється підписами з розшифровкою прізвищ.

Вартість оформлення такого договору юристом в регіонах РФ становить в середньому 6-8 тисяч рублів. Його допустимо засвідчити нотаріально, якщо сторонам потрібна додаткова гарантія чистоти угоди.

Якщо продаж проводиться через ріелторську компанію, то фахівці вираховують на користь компаній суму від 50 тисяч рублів.

Деякі об’єкти оподатковуються процентним вирахуванням, який проводиться в момент передачі грошей продавцю і становить 3-5% суми угоди.

Оформлена купча передається в Росреестр для внесення відомостей про угоду в запису ГКН. Поряд з нею передаються:

  1. кадастровий паспорт ділянки;
  2. правовстановлюючий документ;
  3. свідоцтво про власність.

Сторони договору (бланк договору купівлі продажу земельної ділянки можна скачати ТУТ) підходять в багатофункціональний центр (МФЦ) спільно, при наданні паспортів складають заяви про перехід прав і здають позначену документацію під розписку в вікно реєстратору.

Проведення процедури реєстрації купівлі продажу земельної ділянки платне. Потрібно сплатити мито в розмірі 2 тисячі рублів.

Реєстрація проводиться на підставі закону, прийнятого 27.07.1997 р, під № 122-ФЗ, який вимагає проведення реєстрації майнових прав на об’єкти нерухомості. Не зареєстрований договір є недійсним. Реєстраційні дії допускається призупинити однієї зі сторін подачею заяви, якщо контрагент порушив правила, встановлені в положеннях купчої.

Перехід права завершується отриманням свідоцтва про право власності, видане на ім’я нового власника, при позначці про реєстрацію на примірнику договору. До отримання таких набутий надів слід прийняти актом прийому-передачі.

Замість висновку пропонуємо вам ознайомиться з іншим матеріалом, який допоможе вам після купівлі-продажу ЗУ:

Ось такий непростий порядок купівлі-продажу земельної ділянки, сподіваємося що наш матеріал вам допоможе. Успіхів!

Ми вже зрозуміли що у вас ОСОБЛИВА проблема.

Телефонуйте, будемо вирішувати: